会计上如何确认收入　　凭据新收入准则、财会〔2017〕22号文件划定如下：　　一，企业应当在推行了条约中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得险些全部的经济利益。　　较旧收入准则的“主要风险酬劳转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。　　二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内推行履约义务;否则，属于在某一时点推行履约义务：　　(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

　　(2)客户能够控制企业履约历程中在建的商品。　　(3)企业履约历程中所产出的商品具有不行替代用途，且该企业在整个条约期间内有权就累计至今已完成的履约部门收取款子。　　有权就累计至今已完成的履约部门收取款子，是指在由于客户或其他方原因终止条约的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部门收取能够赔偿其已发生成本和合理利润的款子，而且该权利具有执法约束力。

　　当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够获得赔偿的，应当根据已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。　　新准则对于收入简直认强调，在一个时间段内确认收入，较以前修建施工按完工进度百分比确认收入差别，新准则下强调的是“条约的履约进度”，更强调的是条约的作用。

　　房地产企业收入简直认，分为现房销售和期房销售。　　一、现房销售收入比力好确认，根据条约的约定确认收入的实现。

　　二、期房销售收入简直定相对庞大，我们先来看一看期房销售是时段履约还是时点履约。期房预售时一般已经明确了房号、面积和金额，此时对预售的那套屋子来说具有不行替代性。衡宇预售条约一般明确约定房款的支付进度，约定的房款受执法掩护，有权收取房款。

因此，期房销售满足时段履约的第三个条件，可以在一段时间内确认收入，无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以根据履约进度来确认收入。　　三、未确认收入的预收房款会计处置惩罚　　问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?　　答：凭据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的划定，条约欠债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

如企业在转让答应的商品之前已收取的款子。企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则举行会计处置惩罚时，使用“条约欠债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。　　凭据新收入准则对条约欠债的划定，尚未向客户推行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部门，因不切合条约欠债的界说，不应确认为条约欠债。

企业所得税方面如何确认收入　　凭据《国家税务总局关于印发《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》的通知》（国税发〔2009〕31号）文件的划定：　　第三条 企业房地产开发谋划业务包罗土地的开发，制作、销售住宅、商业用房以及其他修建物、附着物、配套设施等开发产物。除土地开发之外，其他开发产物切合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一)开发产物竣工证明质料已报房地产治理部门存案。　　(二)开发产物已开始投入使用。

　　(三)开发产物已取得了初始产权证明。　　第五条 开发产物销售收入的规模为销售开发产物历程中取得的全部价款，包罗现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单元和企业收取的种种基金、用度和附加等，凡纳入开发产物价内或由企业开具发票的，应按划定全部确认为销售收入;未纳入开发产物价内并由企业之外的其他收取部门、单元开具发票的，可作为代收代缴款子举行治理。　　第六条 企业通过正式签订《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，详细按以下划定确认：　　(一)接纳一次性全额收款方式销售开发产物的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　(二)接纳分期收款方式销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。　　(三)接纳银行按揭方式销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款管理转账之日确认收入的实现。

　　(四)接纳委托方式销售开发产物的，应按以下原则确认收入的实现：　　1.接纳支付手续费方式委托销售开发产物的，应按销售条约或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。　　2.接纳视同买断方式委托销售开发产物的，属于企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的价钱高于买断价钱，则应按销售条约或协议中约定的价钱盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售条约或协议中约定的价钱低于买断价钱，以及属于受托方与购置方签订销售条约或协议的，则应按买断价钱盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。　　3.接纳基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产物的，属于由企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的价钱高于基价，则应按销售条约或协议中约定的价钱盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现，企业按划定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售条约或协议约定的价钱低于基价的，则应按基价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。

属于由受托方与购置方直接签订销售条约的，则应按基价加上按划定取得的分成额于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。　　4.接纳包销方式委托销售开发产物的，包销期内可凭据包销条约的有关约定，参照上述1至3项划定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产物，企业应凭据包销条约或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。　　第七条 企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为，应视同销售，于开发产物所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法温顺序为：　　(一)按本企业近期或今年度最近月份同类开发产物市场销售价钱确定;　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产物市场公允价值确定;　　(三)按开发产物的成本利润率确定。

开发产物的成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定。　　凭据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产物完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)的划定：　　凭据《国家税务总局关于房地产开发谋划业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)划定精神和《国家税务总局关于房地产开发谋划业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第三条划定，房地产开发企业制作、开发的开发产物，无论工程质量是否通过验收及格，或是否管理完工(竣工)存案手续以及会计决算手续，当企业开始管理开发产物交付手续(包罗入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产物开始投入使用，应视为开发产物已经完工。房地产开发企业应按划定实时结算开发产物计税成本，并盘算企业当年度应纳税所得额。

　　综上，企业通过正式签订《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。商品房到达完工条件的，应实时结转收入和计税成本。

详细收入简直认区分以下几种情形：接纳一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式、视同销售方式销售开发产物，根据上述划定确认收入。房地产企业销售未完工产物，应当根据预计计税毛利率盘算应纳税所得额。增值税方面如何确认收入　　房地产开发企业增值税纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

详细交房时间以《商品房买卖条约》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于条约约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认增值税方面的销售额。

　　房地产企业应按纳税义务发生时间盘算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款子应作为预收款，根据国家税务总局通告2016年第18号的划定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时根据国家税务总局2016年第53号通告划定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式生意业务完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。　　注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额简直认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

　　凭据国家税务总局通告2016年第18号划定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，根据取得的全部价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式如下:　　销售额=(全部价款和价外用度—当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)土地增值税方面收入如何确认　　土地增值税在清算前是接纳预缴的方式申报的，到达清算条件，盘算收入和扣除项目金额，据此盘算应缴纳的土地增值税。　　土地增值税清算条件的划定：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算治理规程>的通知》(国税发[2009]91号)　　第九条划定：纳税人切合下列条件之一的，应举行土地增值税的清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;　　(三)直接转让土地使用权的。　　第十条划定：对切合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人举行土地增值税清算。　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的;　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;　　(三)纳税人申请注销税务挂号但未管理土地增值税清算手续的;　　(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关划定的其他情况。　　营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联越发精密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处置惩罚中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后淘汰的增值税销项税额，在盘算土地增值税时应如那边理，一些纳税人存在误解，容易导致盘算泛起差错。　　例：某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

　　盘算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元，应纳增值税=(1090-300)÷1.09*0.09=65.23万元。　　确认收入及销项税额　　借：预收账款 1090万元　　贷：主营业务收入 1000万元　　应交税费-应交增值税-销项税额 90万元　　如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。　　确认土地价款抵减销项税额　　借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减 24.77万元　　贷：主营业务成本 24.77万元　　对于这24.77万元增值税销项税额抵减，在盘算、缴纳土地增值税时应如那边理?实务中，部门纳税人存在误解。

　　有一种看法认为，这部门销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种看法认为，《财政部关于印发〈增值税会计处置惩罚划定〉的通知》(财会〔2016〕22号)划定，按现行增值税制度划定，企业发生相关成本用度允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，根据允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此，会计处置惩罚上，这24.77万元增值税销项税额抵减，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”。

　　根据上述会计处置惩罚方法，在盘算土地增值税时，这部门纳税人直接将这24.77万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部门淘汰的销项税额计入土地增值税应税收入。　　笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》(国家税务总局通告2016年第70号)第一条划定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。盘算公式为：土地增值税应税收入=全部价款和价外用度-增值税销项税额。

　　从盘算公式上看，只管因销售额扣减土地价款而淘汰了增值税销项税额，但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此，淘汰的这24.77万元销项税额，应计入土地增值税应税收入。此案例中土地增值税的计税收入应当为1024.77万元。

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